Hibalisták készítése
Mielőtt becsülni kezdünk, érdemes áttekinteni és kijavítani azokat a hiányosságokat és ellentmondásokat, amelyek a becslés alapjául szolgáló adatokban lehetnek. Ezt kényelmesen megtehetjük néhány hibalista segítségével, amelyeket a következőképpen érhetünk el. A Gemini rendszer nyitóablakában válasszuk a Leválogatás menüpontot, majd a Hibák című leválogatást, majd a Módosítás gombot. Az ekkor felbukkanó Leválogatás űrlapon válasszuk a jobb felső sarokban a Riport... gombot, itt találhatóak az értékbecsléssel kapcsolatos hibalisták, betétlap-típusonként külön listakép alatt.
A becslési módszerek vázlatos áttekintése
Alapvetően háromféle értékbecslési eljárás lézetik.
- Értékbecslés a könyv szerinti érték indexálásával (I): Csak az "F", "R", "D", "L", "B" betétlapok esetében működik. A lényege az, hogy egy indexálásos módszerrel a legutolsó (5 évnél nem régebbi) könyv szerinti érték segítségével állítjuk elő a becsült értéket.
- A "Z", "V", U1", "O", "Y", "P" lapok becslése:
A becslés áttekintéséhez nézzük a következő ábrát:
A becslés első lépésében elő kell állítani egy ún. újraelőállítási értéket (Úé). Ez kétféleképpen történhet: a legutóbbi könyv szerinti érték segítségével (K), vagy a rendeletben vagy "kézzel" megadott fajlagos érték segítségével (F). Az újraelőállítási érték tkp. az az érték, amit az adott ingatlan új állapotában képviselne. Az ingatlanok azonban általában nem új állapotukban vannak az önkormányzatok vagyonában, ezért a megállapított becsült érték az újraelőállítási értéknek töredékrésze lesz. A becslés második szakaszában ez alapján határozandó meg becsült érték. Itt is két lehetőség van. Egyrészt a betétlapon megadott állagmutatóval be lehet szorozni az újraelőállítási értéket (Á), másrészt az ingatlan korából és használtsági fokából meghatározható az avulás mértéke s így a becsült érték (maradványérték - M). Ez utóbbi módszer csak az U1 lapok esetében használatos. - Összehasonlító értékbecslés: A módszer lényege az, hogy a becslendő ingatlanhoz
olyan "hasonló" ingatlanokat keresünk, amelyeknek ismerjük az értékét. Ezen értékek segítségével
megállapítunk egy fajlagos értéket, amiből - avulás számítása nélkül - megkapjuk a becsült
értéket. A módszer áttekintését szolgálja a következő ábra:
A fajlagos érték (Fé) kétféleképpen is megkapható. Az első módszer szerint a konkrét betétlaphoz rögzítünk ún. referencia értékeket (R), amelyeket valamiféle átlaga lesz a fajlagos érték. Ajánlatos minden betétlaphoz legalább 3 referencia értéket megadni, de a program kevesebbet is elfogad. Ez a módszer eléggé hosszadalmas, ezért létezik egyszerűsítése (Z). Eszerint meg kell határoznunk értékbecslési körzeteket, amelyekbe az egyes ingatlanok tartoznak. Ezenkívül a konkrét betétlapokon meg kell adnunk, hogy azok milyen értékkategóriába tartoznak. Egy körzethez és egy értékkategóriához rendelhető egy fajlagos érték. A becslés során a program megnézi, hogy az éppen becsülni kívánt elem milyen körzethez tartozik, mi az értékkategóriája, és ez alapján kiolvassa a fajlagos értéket.
A fajlagos érték és a becsülni kívánt betétlep négyzetméteradatából még nem származik rögtön a becsült érték. A kettő szorzatát ugyanis be kell szorozni egy számmal, ami a betétlaphoz rögzített értékmódosítókból határozható meg. Ezzel pl. az ingatlanon levő esetleges terheket, az ingatlan karbantartottságát, tájolását és más, hasonló szempontokat is figyelembe vettünk.
A becslés indítása: Értékbecslés űrlap
A Gemini főablakából az Értékbecslés menüponttal lehet elindítani az Értékbecslés űrlapot.
A Kezdő dátum megadása kötelező. Az ennél nem régebbi becsléseket a program érvényesnek fogja tekinteni, tehát csak azokra a betétlap-példányokra fog becslést végezni, amiknek vagy egyáltalán nincs becslésük, vagy csak a kezdő dátumnál régebbi becslésük van. Ha az összes betétlapra szeretnénk becsülni, ide egy "nagyon új" dátumot kell beírni.
A Kezdő dátum-ot kitöltve és a Keresés gombra kattintva a program összeszámolja, hogy az egyes betétlapok-típusokból még hány példányt kell becsülni; ezután az adott betétlap számlálójának mezőjébe duplán kattintva elindul az illető betétlap-típus becslő űrlapja.
A Kezdő dátum-nak semmi köze ahhoz, hogy az újonnan létrehozott becslések milyen dátummal kerülnek rögzítésre.
A program igyekszik minden becslést (és a becslések körülményeiről szóló információt) eltárolni az adatbázisban. Előfordulhat, hogy egy beírt "gépi" becslést a felhasználók kitörölnek vagy átírnak. Ekkor az adott becslés többé nem lesz használatban, de az adatbázisban még tárolódnak a róla szóló információk. Az összes és a fel nem használt becslések száma az Értékbecslés űrlapon az Összes gépi becslés és a Fel nem használt becslések mezőkben láthatóak. A mellettük levő Törlés gomb a fel nem használt becslésekről szóló információk végleges kitörlését szolgálja.
A Becslés beállításai űrlap
Az Értékbecslés űrlapon a Beállítások gombra kattintva a Becslés beállításai űrlapra kerülünk. Itt tudjuk megadni az értékbecslés működését meghatározó paramétereket.
- Nem önkormányzati ingatlanok kiszűrése: ha be van jelölve, a nem önkormányzati betétlapokat nem becsüli a program.
- Becslési körzettípus: az a körzettípus, amelyet az összehasonlító becslés második módozatánál (Z) figyel a program. A becslési körzettípus lehet bármilyen körzettípus, ami alkalmas arra, hogy az értékbecslés szempontjából körzetekre ossza az ingatlannyilvántartást. A mezőbe duplán kell kattintani, majd ki kell választani az ominózus körzettípust. Természetesen a megjelenő listába - a jól ismert módon - új típus is beszúrható.
- ÁFA beszámítása: a fajlagos értékkel készült becsléseket a program ÁFA nélkül számítja ki. Lehetőség van azonban arra, hogy a becslés legutolsó stádiumában az ÁFA értékét is hozzáadjuk a becsült értékhez. Ezt úgy érhetjük el, ha az itt szereplő jelölőnényzeteket bejelöljük. "N" lapok esetében a rendelet kiemel bizonyos építményjegyzék-kódokat, amelyekkel rendelkező betétlapok értéke ÁFA nélkül értendő - az N lapok - kiemelt mező ezért alapértelmezésben nincs bejelölve. A többi "N" lapra vonatkozik az N lapok mező. Zöldfelületek esetében lehetőség van arra, hogy a 0%-os, 12%-os és 25%-os ÁFA kulcsok között válasszunk.
- Értékmódosítók figyelembe vétele: az összehasonlító értékbecslés utolsó fázisában a kiszámolt értéket a program beszorozza egy számmal. Ezt a számot az adott betétlaphoz rögzített értékmódosítók határozzák meg. Az értékmódosítók a betétlapokon összesen 7 oldalon helyezkednek el, segítségükkel figyelmbe lehet venni az adott ingatlan tulajdonságait (fekvés, szorgalmi jogok, stb). Ki lehet választani, hogy a program milyen módon számolja az értékmódosítókból a szorzótényezőt. Ha az átlagolással lehetőséget válasszuk, akkor az értékmódosítók oldalanként átlagolódnak, majd ezek az átlagok is átlagolódnak, hogy megkapjuk a szorzót. Ha az összegzéssel lehetőséget válasszuk, akkor az értékmódosítók 1-től való eltérései összegződnek, a szorzótényező ennek az összegnek az 1-gyel növelt értéke lesz.
- Körzetadatok forrása: az összehasonlító értékbecslés egyik módozatában (Z) a fajlagos értékek a becslési körzetek segítségével határozódnak meg. Itt meg lehet adni, hogy honnan vegye a körzetadatot a program. A Betétlapokról választás esetében csak a betétlapokon, az "I" lapról választás esetében csak az "I" lapon rögzített körzetet vesszük figyelembe. A Betétlapokról, majd "I" lapról esetben a program az "I" lapon levő körzethez nyúl, ha a betétlapon nem talál körzetadatot.
- Értékkategóriák feltöltése: az összehasonlító becslés Z módozatánál van szükség az értékkategóriákra. Ezeket minden becslendő "F", "L", "B", "R", "D" betétlap esetében meg kell adni. Mivel az értékkategória sok esetben egyértelműen eldönthető és feltöltése ezáltal automatikussá tehető, ezért lehetőség van a programot utasítani arra, hogy elvégezze a feltöltést. A program csak a felsorolt betétlapok értékkategóriáit állítja be, és csak a "kanonikus" értékkategóriákat (földterület, családi ház, panelház, több lakásos nem panel) használja. A Feltöltés gombbal feltölthetők, a Törlés gombbal törölhetők az értékkategóriák (ez utóbbi esetben csak a "kanonikusak" törlődnek).
- Takarítás: adott betétlapon szereplő adott dátumú (gépi) becslések törlésére szolgál. Helyesen ki kell tölteni a Dátum és a Lap mezőket, majd meg kell nyomni a Törlés gombot. A Lap értékei a következők lehetnek: FLAP, ZLAP, VLAP, ULAP1, NLAP, RLAP, DLAP, OLAP, YLAP, PLAP, LLAP, BLAP és NREN a rendeltetési egységekhez.
A Becslések böngésző űrlap
Az Értékbecslés űrlapon a kiválasztott számláló-mezőre duplán kattintva megjelenik a Becslések böngésző című űrlap, amin egy listában láthatjuk az összes becslendő betétlap-példányt.
Itt be kell állítani a Becslés dátuma mezőt, ez lesz az a dátum, amire a létrehozott becslések vonatkozni fognak. Például ha 2001. március 1-re kell becsülnünk, de elfogadhatóak a már létező 2001-es becslések, akkor az Értékbecslés űrlap Kezdő dátum mezőjébe 2001.01.01 -et, a Becslések böngésző űrlap Becslés dátuma mezőjébe 2001.03.01 -et célszerű írni, így a listában nem jelennek meg (tehát nem becslődnek újra) azok a betétlap-példányok, amelyek még elfogadhatóan friss becsléssel rendelkeznek.
A Tömeges becslés, illetve egy konkrét betétlap-példány választása után a Részletes becslés gomb szolgál továbblépésre.
- A Részletes becslés űrlap
Az űrlapon három oszlopot találunk: Komponens neve, Becslési módszer és Becslés értéke, dátuma.
Vannak olyan betétlap-típusok, amiknek a becsült értékét nem "egy darabban" kell nyilvántartani, hanem egyes részeit külön-külön kell becsülni. Ilyen pl. az "U1" lap, ahol külön kell becsülni az 1) fő útfelületek, a 2) járdák, a 3) kerékpárutak és a 4) parkolók-pihenőhelyek értéket. Ezeket hívjuk "értékkomponenseknek" vagy röviden "komponenseknek". A Becslési módszer mezőbe duplán kattintva választhatunk módszert egy komponenshez, ekkor a Becslési módszerek űrlaphoz jutunk.
- A Becslési módszerek űrlap
Itt láthatjuk a kiválasztott értékkomponenshez tartozó becslési módszereket, és az általuk eredményezett becsült értékeket. A módszer neve egy rövidítés, ennek kifejtését a mellette lévő ? gombra kattintva olvashatjuk el. Általában az első betű az újraelőállítási érték számításnak módszerét, míg a második betű az avulás számításának módszerét jelzi; esetleges további betűk a módszerek további változatait különböztetik meg.
A Becslés értéke oszlopban az adott módszer által eredményezett becsült értéket láthatjuk, ha a módszer alkalmazható; ha itt egy hibaüzenetet találunk, akkor a módszer nem alkalmazható, valószínűleg az adatokban fellelhető hiányosságok miatt.
A Becslés magyarázata mezőben láthatjuk, hogy milyen lépéseket végzett el a kiválasztott módszer, illetve milyen adatokat és hogyan használt fel.
Az alkalmazható módszerek közül választhatunk egyet, amit ténylegesen alkalmazni szeretnénk, és a Választ gomb megnyomásával rögzíthetjük a becslést.
[Egy betétlap-példány egy értékkomponensére, egy dátumra nem létezhet egyszerre több, géppel készült becsült érték. Amennyiben ilyet többször hozunk létre, a régebbi felülíródik. Ennek figyelembevételével lehet tehát kísérletezni, így nem szemeteljük tele az adatbázist rossz becsült értékekkel.]
- A Tömeges becslés űrlap
A Becslések böngésző Tömeges becslés gombjára kattintva a Tömeges becslés űrlapra jutunk. Ez az űrlap azt a célt szolgálja, hogy a betétlapokat nagy tömegben becsülni tudjuk. Csak azokat a betétlapokat becsli a program, amiket a Becslések böngésző űrlapon az általunk megadott Kezdő dátum alapján láthatunk.
A Módszerválasztás alapja mezőben választhatunk, hogy a program melyik becslési módszert alkalmazza a lehetségesek közül.
A Legnagyobb érték és Legkisebb érték nem szorul magyarázatra.
A Természetes elsőbbség az ajánlott sorrendben keres alkalmazható módszert, pl. ha létezik könyvszerinti érték, azt érdemes felhasználni, és a fajlagos értékekhez csak ellenkező esetben célszerű folyamodni; hasonlóan az avulás számításához is inkább az állagmutatót célszerű használni, és csak ennek hiányában a maradványérték-táblázatot. A Preferencia... gombra kattintva ez a természetes sorrend megtekinthető, de nem módosítható.
Az Egyéni elsőbbség lehetőséget választva saját elsőbbségi sorrendet hozhatunk létre, ekkor a Preferencia... gombra kattintva a módszerek listáján a kiválasztott módszer fel-le léptetésével állíthatjuk be annak helyét a sorrendben. A Rögzítés gomb segítségével elfogadjuk a beállított sorrendet és visszatérünk az előző képernyőre.
A program a megadott sorrendben fogja megpróbálni a becslési módszereket, és az első alkalmazható módszert el is végzi. Az Erős jelölőnégyzetet bejelölve ezen változtathatunk: a választott sorrendben csak az első módszer kerül majd alkalmazásra, és ha az nem alkalmazható, a becslés eredmény nélkül befejeződik. Ezt akkor érdemes használni, ha ragaszkodunk egy kijelölt becslési módszerhez; ennek az opciónak nyilván csak az Egyéni elsőbbség esetben van értelme.
A Preferencia... gomb alatt található a csak az első ... tételt becsüljük mező. Ha ezt kitöltjük, akkor csak az első, általunk megadott számú betétlapon hajtódik végre az értékbecslés. Ez a lehetőség technikai, a memóriaproblémával küszködő adatbázis-példányok megsegítésére használhatjuk.
A tömeges becslés a Mehet! gombbal indítható.
A log-fájl egy naplót tartalmaz, amiben megtekinthető, hogy mennyire volt sikeres a becslési folyamat. Beállíthatjuk, hogy ez a fájl hová kerüljön, illetve a tömeges becslés befejeztével automatikusan meg is nyílik. A Sikertelenség esetében ide is írjon mezőben egy második log-fájlt adhatunk meg, amibe csak a sikertelen becslések rövid leírása kerül.
[Egy betétlap-példány egy értékkomponensére, egy dátumra nem létezhet egyszerre több, géppel készült becsült érték. Amennyiben ilyet többször hozunk létre, a régebbi felülíródik. Ennek figyelembevételével lehet tehát kísérletezni, így nem szemeteljük tele az adatbázist rossz becsült értékekkel.]
"Z" betétlapok becslése: A parkfelszerelési tárgyak és a zöldfelületi burkolatok fajlagos értékeinek beállítása
A "Z" betétlapok becsült értékébe beleszámít a hozzájuk kapcsolódó parkfelszerelési tárgyak és zöldterület burkolatok becsült értéke is. Ezen kapcsolódó értékek meghatározása fajlagos érték segítségével történik. Néhány parkfelszerelési tárgy és zöldterületi burkolat fajlagos értéke a rendeletben rögzítve van, ezek:
Az Értékbecslés űrlapon alul található a Parkfelszerelési tárgyak és Zöldfelületi burkolatok mező, ezekre duplán kattintva megjelenik egy lista, amely a fajlagos értékeket tartalmazza. Innen egy tételt kiválasztva és a Módosítás gombra kattintva beállítható az adott parkfelszerési tárgy vagy burkolat fajlagos értéke.
Kivételt képeznek a 100-as vagy annál nagobb kódú listaelemek; ezeknek az értéke - mint azt már megjegyeztük - rendeletileg adott, programból nem módosítható.
Parkfelszerelési tárgyaknál az értéket forintban kell megadni. Amennyiben egy parkfelszerelési tárgynál van nyilvántartva terület, akkor az értéket a program négyzetméterenkénti értéknek tekinti, és a területtel szorozza be; ha nincs terület megadva, akkor darabonkénti értéknek tekinti, és a darabszámmal szorozza be.
A burkolatoknál a betonburkolat értékéhez viszonyított százalékot kell beírni, százalékjel nélkül. A betonburkolat jelenleg rendeletben rögzített fajlagos értéke 5000 Ft/m2, ez a 100%, tehát 5000 Ft a "100" értéknek felel meg.
Összehasonlító értékbecslés
Az "F", "L", "B", "R", "D" betétlaphoz és némely "N" ill "B" laphoz kapcsolódó "Rendeltetési egységek"-hez a rendeletben nincsenek fajlagos értékek rögzítve. Ezen adatok esetében vagy a legutolsó (5 évnél nem régebbi) bruttó értéket indexálja a program (I), vagy összehasonlító értékbecslést végez. Az összehasonlító értékbecslés adatai a konkrét betétlapok utolsó oldalán találhatók, név szerint: Becslési értékmódosítók, Becslési referencia-értékek és Becslési értékkategória. Ezekkel később foglalkozunk. Először nézzük meg azt, hogy hogyan lehet a körzetekhez és az értékkategóriákhoz fajlagos értéket rendelni.
- A Körzeteken és értékkategóriákon alapuló (KÉK) fajlagos értékek mező és űrlap
Az Értékbecslés űrlapon alul található a KÉK fajlagos értékek mező, erre duplán kattintva a Körzeteken és értékkategóriákon alapuló (KÉK) fajlagos értékek űrlapra jutunk.
Az űrlap arra való, hogy adott (becslési) körzethez és értékkategóriához megadjuk a fajlagos értéket. A fajlagos érték - mivel itt csak forgalomképes ingatlanokról van szó - Ft/m2-ben értendő. A képernyő bal oldalán levő táblázat sorai tartalmazzák az eddig megadott körzet-értékkategória-fajlagos érték összefüggéseket. Ezek közül a Törlés gomb megnyomásával az éppen kijelölt tétel törölhető. A jobb oldalon új bejegyzést vehetünk fel. Ehhez ki kell tölteni a Körzet, Értékkategória és Fajlagos érték mezőket. A Körzet mezőbe be lehet írni a megfelelő (becslési) körzet sorszámát, de duplán kattintva ki is lehet azt választani a feljövő listából. A becsléshez felhasználható valamelyik létező körzettípus; ha nincs megfelelő, akkor a körzetek listájában újat is létrehozhatunk. Az Értékkategória mező már tisztán kódszótáras, ebbe duplán kell kattintanunk a megfelelő kategória kiválasztásához. Természetesen ebben a listában is vehetünk fel új elemet. A Fajlagos érték mezőbe egyszerűen be kell gépelnünk az értéket. Ha készen vagyunk, a Hozzáadás gomb megnyomásával az új bejegyzés beíródik a bal oldali listába. Ha valamit elrontottunk (pl. az általunk megadott körzet sorszámmal és értékkategóriával már szerepel bejegyzés), akkor a követkető hibát kapjuk:
- "F","R","D","L","B","Rendeltetési egység" betétlapok : Becslési beállítások
Az említett betétlap-típusok űrlapjain, mindig az űrlap utolsó lapján találunk három-három mezőt, amelyek segítségével az összehasonlító becsléssel kapcsolatos beállítások végezhetőek el. Ezek: Becslési értékmódosítók, Becslési referencia-értékek és Becslési értékkategória.
A Becslési referencia-értékek mező és űrlap
A betétlapokon látható Becslési referencia-értékek egy számlálómező, ami megmutatja, hogy az adott betétlap-példányhoz hány referencia-értéket vettünk fel. (Az ajánlás szerint legalább három ilyet kell felvenni; a program működik ennél kevesebb, illetve több értékkel is.) Ebbe duplán kattintva a Becslési referencia-értékek űrlapra jutunk.
A Felvett referencia-értékek alatt láthatjuk a már rögzítettérték-évszám párokat, ettől jobbra újat tudunk felvenni, illetve a Törlés gombbal a kiválasztott érték-évszám párost letörölhetjük. Ezen az űrlapon dönthetjük el, hogy melyik fajlagos értéket használjuk, a referencia-értékekből számítottat vagy a körzeteken és értékkategóriákon alapulót (Fajlagos érték választása keret).
A megjelenített fajlagos értékek tájékoztató jellegűek; mivel ekkor még nem ismerjük a becslés dátumát, a program ennek a mezőnek a megjelenítéséhez 2002-re indexeli a referenciaértékeket. Ha nem 2002-es dátumra becsülünk, akkor a tényleges fajlagos érték az itt megjelenítettől valamelyest el fog térni.
A Becslési értékkategória mező
A betétlapok utolsó oldalán szereplő mező kódszótári mező, értéke a dupla kattintással feljövő kódszótárból választható ki. A kódszótárba mi is felvehetünk új elemet, az első négy bejegyzés azonban adott: az "1" kód a telket, a "2" kód a családi házat, a "3" kód a panelházat, a "4" pedig a többlakásos nem-panel házat jelenti. A becslési értékkategória arra használatos, hogy megjelöljük, a betétlaphoz tartozó körzet fajlagos értékei közül pontosan melyik lesz figyelembe véve.
A Becslési értékmódosítók mező és űrlap
A betétlapokon a Becslési értékmódosítók egy számlálómező, ami megmutatja, hogy az adott betétlap-példány értékmódosítói közül hányat töltöttünk ki. Erre a mezőre duplán kattintva elindul a Becslési értékmódosítók űrlap, amin összesen 7 csoportban, 7 lapon találjuk az adott betétlap-példányra vonatkozó értékmódosító tényezőket. (Ezek a lapok megfelelnek a Könyv É3-É9 táblázatainak, az "F" lap esetében a 7. lap nem érhető el.) A lapozást az Előző és Következő gombok végzik, a lap sorszáma (1-től 7-ig) a bal felső sarokban látható.
A Módosító mezőbe kétféleképp írhatunk be értéket: vagy 1 körüli tizedestörtet írunk be, pl. 0.9 vagy 1.25, vagy a 100%-tól való eltérést jelentő százalékos értéket, pl. -10% vagy +25%. Ha ez utóbbit választjuk, mindig írjuk ki a százalékjelet. A program megvizsgálja, hogy az utolsó karakter százalékjel-e, és aszerint próbálja értelmezni az adatot. A Rögzítés gomb hatására a százalékos eltérésben megadott értékeket tizedestörtté konvertálja. A rögzítés laponként történik, tehát a Következő vagy Előző gomb megnyomása előtt kell a Rögzítés gombra kattintani. Az adott módosítóval kapcsolatos megjegyzésünket beírhatjuk a Megjegyzés oszlopba. A Törlés gomb megnyomásával csak a kijelölt sor Módosító és Megjegyzés mezői törlődnek.
A becslési értékmódosítókat arra használja a program, hogy az összehasonlító becslés során megállapított fajlagos értékeket beszorozza egy, a belőlük megállapított számmal. Hogy az értékmódosítókból hogyan származtatható ez a bizonyos szám, arról a Becslés beállításai űrlap bemutatásánál esett szó.
"F" betétlapok esetén az utolsó módosító-csoportnak (7. lap, illetve É9. táblázat) nincs szerepe.
A Rendeltetési egység értékmódosítói űrlap
Egyes "Rendeltetési egységek" esetében nem a megszokott összehasonlító becslést használja a program, hanem rendeletileg megadott fajlagos érték-intervallumok alapján határoz meg fajlagos értéket, és azt használja a becsült érték megállapítására. Erről bővebben a Könyv-ben olvashatunk. Ez esetben is szükség van értékmódosítókra, de nem a fenti Becslési értékmódosítók űrlapot kell kitölteni, hanem a Rendeltetési egység értékmódosítói űrlapot. Ezt a "Rendeltetési egység" betétlapról lehet elérni úgy, hogy a Becslési módosító mezőbe duplán kattintunk.
- Funkcionális avulás: a rendeletben csak fajlagos érték intervallumok vannak megadva. A pontos fajlagos érték megállapításához meg kell adni egy 0 és 1 közé eső számot. Ha 0-t adunk meg, akkor a legalsó, ha 1-et, akkor a legfelső értékhatárt tekinti a program fajlagos értéknek.
- Egyedi értékmódosító: ha úgy ítéljük meg, hogy az ingatlan értéke valamely különleges okból kifolyólag eltér a megszokottól, akkor ide egy 1-től különböző számot kell beírni.
- Védőtávolságokból eredő: amennyiben az ingatlan/intézmény nem tesz eleget bizonyos rendeletileg adott védőtávolsági követelményeknek, úgy az értékét az ide beírt szorzótényezővel csökkenteni kell.
- Műemléki: amennyiben az ingatlan/intézmény műemlék, ide egy 1-nél nagyobb számot írhatunk. A program csak akkor veszi figyelembe, ha az intézmény "I" ingatlan lapjának I13 mezeje műemlékre utal.